Největší chyba při koupi nemovitosti na pronájem

Před 14 lety jsme s manželkou koupili první nemovitost na pronájem. Co považuji za největší chybu, kterou lidé při investicích do nemovitostí dělají, je tato…

Nespočítají si výnosnost nemovitosti

Chcete koupit byt na pronájem? Pozor na chybu, za kterou neznalí investoři každoročně platí tisíce i desetitisíce korun.

Dříve, než se rozhodnete vyhlédnutý byt koupit, spočítejte si, kolik vám pronájem přinese.

Jak spočítat výnosnost?

  1. Odhadněte čisté měsíční nájemné
  2. Odhadněte všechny investiční výdaje (nejen kupní cenu; počítejte i s výdaji spojenými s uvedením nemovitosti do pronajímatelného stavu).
  3. Výnosnost nemovitosti spočítejte podle vzorce: 10 x čistý nájem / investiční výdaje

Příklad:

Byt stojí 1,8 mil. Kč, dalších 200 tisíc Kč byste ale museli investovat do úpravu bytu, abyste ho mohli pronajmout. V okolí se podobné byty pronajímají za 13 – 15 tis. Kč měsíčně, zálohy na služby jsou 3 000 Kč. Čisté nájemné je 10 – 12 tis. Kč měsíčně, 10 nájmů je 100 – 120 tis. Kč. Celkové investiční výdaje spojené s bytem jsou 1 800 000 + 200 000 = 2 mil. Kč.

Kdybyste byt koupili, investice by vám přinesla výnos 5 – 6 % p.a. (100 tis. / 2 mil. = 5 %, 120 tis. / 2 mil. = 6 %). To je v dnešní době nízkých úrokových sazeb nadprůměrné.

Příjmy vyšší než výdaje

Druhým důležitým faktorem je, abychom na nemovitost nedopláceli, aby nám nesla kladné cash flow. To je důležité při financování hypotékou.

Příklad:

Na byt si vezmeme hypotéku ve výši 1,5 mil. Kč na 20 let s úrokovou sazbou 2 % p.a. Měsíční splátka bude 7 588 Kč. Bude-li čisté nájemné je 10 – 12 000 Kč, zůstává nám kolem 2 400 – 4 400 Kč. Nemovitost nese kladné cash flow, podmínka je splněna. U hypotéky na 10 let by měsíční splátka byla kolem 13 800 Kč. 10letá hypotéka není vhodná.

Proč počítám jen s 10 nájmy a ne s 11 nebo 12? Proč neberu do úvahy růst ceny nemovitosti nebo růst nájemného? Na co dalšího bychom se měli zaměřit, aby se nemovitost na pronájem nestala černou můrou?

Na tyto a další otázky vám odpovíme na našich zářijových workshopech, na kterých si nejdříve zahrajete speciální nemovitostní scénář Finanční svobody a poté zodpovíme všechny vaše otázky ohledně nemovitostí.

Bližší informace najdete a přihlásit se můžete na https://www.financnisvoboda.cz/vzdelavaci-akce/

Přeji vám co nejméně starostí s nemovitostmi.

Karel Kořený, European Financial Planner

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů